Contrato de locação e as empresas parte 1

A grande maioria dos estabelecimentos empresariais funcionam em imóveis alugados, seja por falta de dinheiro em caixa para a compra do imóvel, seja por opção do empresário em não imobilizar este dinheiro com o ponto comercial.

Todavia, muitos empresários sofrem sérios danos, precisando perder seu ponto comercial apenas pela falta de uma orientação jurídica adequada, pois o contrato de locação possui uma série de regras que protegem tanto o locador, quanto o locatário, e a orientação adequada sobre esse procedimento desde a assinatura do contrato de locação evitaria esses transtornos.

Apenas para ilustrar um desses problemas observe-se a seguinte situação: um empresário observa um imóvel disponível para locação e decide montar nele o seu estabelecimento e, principalmente, o estabelecimento começa a prosperar. O proprietário do imóvel, por qualquer motivo que seja, depois de algum tempo decide reaver o imóvel.

Então o nosso empresário vê-se em maus lençóis, pois sabe que o sucesso do seu imóvel dá-se em razão do ponto privilegiado que adquiriu, ou ainda do ponto que conseguiu construir naquele imóvel, sendo mais uma vez incerto o seu sucesso em outro local.

Nesse ponto a lei protege este empresário apenas se alguns requisitos forem cumpridos:

• O contrato de locação tem de ser obrigatoriamente escrito e ter um prazo determinado;
• O empresário deve estar no imóvel alugado a, pelo menos 5 (cinco) anos seguidos, provados através do contrato(s) de locação referente a esse período; e
• Deve estar desenvolvendo a mesma atividade a, pelo menos, 3 (três) anos.

Diante desses requisitos a lei entende que o empresário conseguiu criar um ponto comercial naquele imóvel e que, por isso, merece ter seu negócio protegido. Mas, para ter esse direito o empresário precisa preencher todos os requisitos, se lhe faltar um, o seu direito já não estaria mais protegido.

Se o empresário consegue obter todas as características acima, o seu locador não pode obrigá-lo a sair do imóvel, apenas se:

• O Poder Público determinar que deve ser realizada uma obra que caracterize em uma radical transformação do imóvel;
• O locador desejar realizar uma reforma a fim de aumentar o valor da propriedade;
• O locador desejar utilizar um imóvel para uma empresa sua, neste caso, esta empresa deve existir há, pelo menos, 1 (um) ano, não pode ser do mesmo ramo do locatário e o locador, seu cônjuge ou filho tem de ser detentor de mais da metade do capital social (essa regra não vale para shopping center).

Nas hipóteses acima, o locador age em seu direito em reaver o seu imóvel, devendo o empresário deixar o imóvel sem direito à qualquer indenização. Mas ela é devida se:

• O locador, nos 3 (três) meses seguintes, não fizesse o que alegou que faria, dentre as opções acima elencadas;
• O locador montar no imóvel uma empresa do mesmo ramo do seu antigo locatário;
• O locador não renovar o contrato porque recebeu uma proposta melhor de um outro interessado no imóvel.

Tudo que já foi explicado pode ser descoberto com qualquer advogado no momento em que o problema surgir, porém, a necessidade de uma assessoria jurídica constante mostra-se necessária no momento em que o empresário tem um prazo para exigir do seu locador o seu direito de permanecer no imóvel.

Ou seja, o empresário deve entrar com um processo reclamando seus direito pelo menos 6 (seis) meses antes do fim do contrato.

Muitas empresas perdem o seu direito apenas por descobrirem tarde demais que precisarão entrar na Justiça para poder manter seu ponto e isso, põe todo o negócio a perder.

Essa gestão dos contratos da empresa deve ser observado com atenção, devendo o empresário manter sempre esses prazos em mente, seja na realização dos seus contratos, seja no momento oportuno de abordar o locador para negociar uma possível renovação, ou garantir a sua permanência no imóvel através de uma ação judicial.